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DIPL.
ING. REINER MARTIN
LANDSCHAFTSARCHITEKT AKNW AGS
VON DER LANDWIRTSCHAFTSKAMMER NORDRHEIN WESTFALEN
ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SACHVERSTÄNDIGER
FÜR
GARTEN- UND LANDSCHAFTSBAU, SPORTPLATZBAU EINSCHLIESSLICH GOLFPLATZBAU |
Wertermittlung
· Wertgutachten · Verkehrswertgutachten
· Durch
Bäume, Sträucher,
Stauden, Rasen etc. erhöht sich der Wert eines Grundstückes
· Wir
erstellen ein Wertgutachten individuell für jedes Grundstück unter
Berücksichtigung Funktion
des Gehölzes im Garten
· Ermittlung
von Verkehrswertgutachten am Beispiel einer 27 Loch Golfanlage
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| Aufwuchs
ist ein wertbildender Faktor des Grundstückes auf dem er wächst.
Durch die Vegetation eines Grundstückes, d.h. durch Bäume, Sträucher,
Stauden, Rasen etc. erhöht sich der Wert eines Grundstückes bzw.
vermindert sich, wenn der Aufwuchs entzogen oder zerstört wird. |
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Dem Aufwuchs ist dementsprechend ein Geldwert
zuzuerkennen. Die Frage ist, um welchen Betrag der Aufwuchs den
Wert des Grundstückes erhöht.
Die Wertermittlung von Bäumen
und Sträuchern erfolgt nach dem Sachwertverfahren unter Berücksichtigung
der Richtlinie Gehölzwertermittlung der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung
Landschaftsbau von 2003, in der die "Methode Koch" fortgeführt
wird.
Wichtig ist bei der Bewertung u. a. die Funktion
des Gehölzes im Garten. Hochwertig sind u. a. Einzelbäume, die
einen Innenhof oder einen anderen Bereich so stark bestimmen, dass
bei ihrer Wegnahme das Bild der Gesamtanlage des Gartengrundstückes
unverhältnismäßig stark beeinträchtigt würde.
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Im Jahr 2002 habe ich unter Mithilfe der Martin-Planungs-GmbH
für ein internationalen Konzern innerhalb weniger Monate ein
Gutachten, bestehend aus 60 Einzelgutachten, erstellt, das den
Wert des Aufwuchses von sechzig i. M. 2.500 qm großen Grundstücken
ermittelte.
Die Einhaltung des knappen Zeitrahmens war möglich,
weil von der Erfassung der Vegetation der sehr individuellen
Gärten, über deren Dokumentation, bis hin zu nachvollziehbaren
Bewertungsberechnungen meine Arbeit durch neueste Techniken der
Datenverarbeitung unterstützt wurde.
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Verkehrswertgutachten
Bei erstellten Verkehrswertgutachten,
zum Beispiel für eine 27 Loch Golfsportanlage, ist das Sachwertverfahren
das klassische Rechenverfahren zur Ermittlung der Substanzwerte
baulicher Anlagen. |
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Nach Feststellung der Massen wird an
Hand der Herstellungskosten sowie des technischen Zeitwertes einer
Anlage der Sachwert bestimmt, der sich nach den normalen Herstellungskosten
einschließlich der Baunebenkosten, unter Berücksichtigung der Wertminderung
durch Baumängel oder sonstige Umstände errechnet. Der Sachwert
ist jedoch nur ein Faktor bei der Bestimmung des Verkehrswertes.
Zu ermitteln ist zusätzlich der Ertragswert, der sich bei einer
Golfanlage errechnet aus dem bisher erwirtschafteten jährlichem
Betriebsergebnis und den zukünftig möglichen Betriebsergebnissen,
multipliziert mit dem Kapitalisierungsfaktor, der sich aus dem
Zinssatz und der Restnutzungsdauer als Grundlage der Berechnung
ergibt. Die Kombination dieser beiden Werte allein würde nicht
zu korrekten Ergebnissen führen, da mit Zu- und Abschlägen grundsätzlich
weitere Faktoren zu berücksichtigen sind. Vor allem regionale Aspekte,
die Größe und die Qualität des Einzugsbereiches und der Bedarf,
die Erreichbarkeit der Anlage, die Bevölkerungszahl im Umfeld,
der Lebensstandard und die Golfplatzdichte und die daraus sich
ergebenden Marktchancen.
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Zur Bewertung gehört selbstverständlich
auch die optische und spielerische Attraktivität einer Anlage.
Mit einzubeziehen ist auch die Dichte und die Qualität vorhandener
Anlagen im Einzugsbereich. Letztlich müssen auch Beeinträchtigungen
bei der Pflege z.B. durch Auflagen des Naturschutzes, der Wasserschutzbehörden
o. a. berücksichtigt werden. Nur so sind verwertbare Ergebnisse
zu erzielen. |
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